ĐỊNH NGHĨA
Bất động sản đề cập đến tài sản thực, hoặc vật chất, và có thể bao gồm đất đai, tòa nhà, quyền sở hữu không gian phía trên mặt đất và quyền sở hữu lòng đất bên dưới mặt đất. Là một thuật ngữ kinh doanh, bất động sản cũng đề cập đến việc sản xuất, mua và bán tài sản.
Bất động sản đại diện cho một phần đáng kể của cải của hầu hết mọi người, và điều này đặc biệt đúng đối với nhiều chủ sở hữu nhà ở Việt Nam. Ông Robert Vũ, tổng giám đốc công ty batdongsan.vn đã cho biết vào tháng 2 năm 2022 rằng 80% người Việt từng sở hữu ít nhất 1 bất động sản.
Quy mô và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một lĩnh vực hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Bài viết này sẽ xem xét một số yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và sự đa dạng của các khoản đầu tư có sẵn. Theo khảo sát của vietnamnet.vn cho biết, 92% người Việt muốn sở hữu bất động sản. Tức là tâm lý "sở hữu" đặc biệt mạnh so với các quốc gia phương tây. Ví dụ như bên Hoa Kỳ theo statista.com con số người sở hữu nhà của mình hoặc của người khác chỉ rời vào 64% đến 66%. (dữ liệu từ 1990 đến 2022)
Những ý chính của bài viết:
Có một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, tính khả dụng và tiềm năng đầu tư.
Nhân khẩu học cung cấp thông tin về độ tuổi, thu nhập và sở thích khu vực của người mua thực tế hoặc tiềm năng, bao nhiêu phần trăm người mua là người về hưu và bao nhiêu phần trăm có thể mua một kỳ nghỉ hoặc ngôi nhà thứ hai. Tuy nhiên ở Việt Nam do thị trường còn non trẻ, lại nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài, tâm lý đám đông lại rất mạnh, nên các thông tin về nhân khẩu học không phải là yếu tố chính.
Lãi suất tác động đến giá và nhu cầu về bất động sản—lãi suất thấp hơn mang lại nhiều người mua hơn, phản ánh chi phí thế chấp thấp hơn, nhưng cũng làm tăng nhu cầu về bất động sản, sau đó có thể đẩy giá lên cao. Và ngược lại, chúng ta có thể thấy thời gian gần đây nhà nước đã sử dụng công cụ kinh tế vĩ mô này để "đóng và mở van" và điều chỉnh dòng tài chính nhằm đảm bảo lợi ích của dân và bảo vệ sự ổn định trên thị trường tài chính nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.
Giá bất động sản thường tuân theo các chu kỳ của nền kinh tế, nhưng các nhà đầu tư có thể giảm thiểu rủi ro này bằng cách đầu từ vào Quỹ Đầu tư hoặc các khoản nắm giữ đa dạng khác không bị ràng buộc bởi các chu kỳ kinh tế hoặc có thể chịu được suy thoái. Với chúng tôi, finverse.vn thị trường chứng khoán là điểm xuất phát, tuy nhiên ngày hôm nay chúng tôi đang đầu tư đa lĩnh vực. Như vậy với một nhà đầu tư bất động sản hoàn toàn có thể nghỉ đến việc đa dạng hóa và chia sẻ rủi ro nhằm bào đảm tài sản cũng chúng tôi.
Chính sách và pháp luật của chính phủ, bao gồm ưu đãi thuế, khấu trừ và trợ cấp có thể thúc đẩy hoặc cản trở nhu cầu về bất động sản.
Nhân khẩu học
Nhân khẩu học là dữ liệu mô tả thành phần của dân số, chẳng hạn như tuổi tác, chủng tộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tăng trưởng dân số. Những số liệu thống kê này thường bị bỏ qua nhưng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cách định giá bất động sản và loại bất động sản nào đang có nhu cầu. Những thay đổi lớn về nhân khẩu học của một quốc gia có thể có tác động lớn đến xu hướng bất động sản trong vài thập kỷ.
Ví dụ, thế hệ baby boomers sinh từ năm 1945 đến 1964 (hậu chiến tranh) ở bên Mỹ là một ví dụ về xu hướng nhân khẩu học có khả năng ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Quá trình chuyển đổi của những người thuộc thế hệ bùng nổ trẻ em này sang giai đoạn nghỉ hưu là một trong những xu hướng thế hệ thú vị hơn trong thế kỷ trước và việc những người thuộc thế hệ bùng nổ dân số này nghỉ hưu, bắt đầu từ năm 2010, chắc chắn sẽ được chú ý trên thị trường trong nhiều thập kỷ tới. Với người Việt chúng ta các "boomers" chính là thế hệ mà hiện tại đang trong giai đoạn mới hoặc đang chuẩn bị về hưu, cũng là thế hệ của bộ mẹ chúng ta. Khối tài sản các boomers Việt sở hữu thật ra rất lớn so với trung bình ở những nước phương tây và chủ yếu năm trong bất động sản, các quyết định của họ hoặc thế hệ tiếp theo ảnh hưởng rất lớn đến các dữ liệu nhân khẩu học.
Như vậy là có rất nhiều cách mà loại thay đổi nhân khẩu học này có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với một nhà đầu tư, một số câu hỏi chính cần đặt ra là
1) Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu về ngôi nhà thứ hai ở các khu vực nghỉ dưỡng phổ biến khi nhiều người bắt đầu nghỉ hưu hơn?
Hoặc
2) Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu đối với những ngôi nhà lớn hơn nếu thu nhập thấp hơn và tất cả trẻ em đều đã chuyển đi? Những câu hỏi này và những câu hỏi khác có thể giúp các nhà đầu tư thu hẹp loại hình và vị trí đầu tư bất động sản có khả năng mong muốn từ lâu trước khi xu hướng này bắt đầu.
Lãi suất
Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Nếu bạn đang cân nhắc việc mua một ngôi nhà có thế chấp, bạn nên nghiên cứu lãi suất bằng cách sử dụng máy tính thế chấp. Những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng mua bất động sản nhà ở của một người. Đó là bởi vì lãi suất càng thấp, chi phí thế chấp để mua nhà sẽ càng thấp, điều này tạo ra nhu cầu cao hơn đối với bất động sản, điều này một lần nữa đẩy giá lên cao.
Điều quan trọng cần lưu ý là khi lãi suất tăng, chi phí để có được một khoản thế chấp tăng lên, do đó làm giảm nhu cầu và giá bất động sản.
Tuy nhiên, khi xem xét tác động của lãi suất đối với khoản đầu tư vốn cổ phần như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs - trong update tới sẽ có bài viết về Quỹ tín thác này và hình thức ở Việt Nam nhé, Finverse xin hứa), chứ không phải đối với bất động sản nhà ở, mối quan hệ này có thể được coi là tương tự như mối quan hệ của trái phiếu với lãi suất. Khi lãi suất giảm, giá trị của trái phiếu tăng lên vì lãi suất trái phiếu của nó trở nên hấp dẫn hơn và khi lãi suất tăng, giá trị của trái phiếu giảm. Tương tự như vậy, khi lãi suất giảm trên thị trường, lợi tức cao của REITs trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của chúng tăng lên. Khi lãi suất tăng, lợi suất của REIT trở nên kém hấp dẫn hơn và nó đẩy giá trị của chúng xuống.
Nền kinh tế
Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo lường bằng các chỉ số kinh tế như GDP, dữ liệu việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hóa, v.v. Nói chung, khi nền kinh tế trì trệ, bất động sản cũng vậy.
Tuy nhiên, tính chu kỳ của nền kinh tế có thể có những tác động khác nhau đối với các loại bất động sản khác nhau.
Ví dụ: nếu REIT có tỷ lệ đầu tư vào khách sạn lớn hơn, thì nó thường sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi suy thoái kinh tế so với REIT đã đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Khách sạn là một dạng tài sản rất nhạy cảm với hoạt động kinh tế do loại cấu trúc cho thuê vốn có trong kinh doanh. Thuê phòng khách sạn có thể được coi là một hình thức cho thuê ngắn hạn mà khách hàng của khách sạn có thể dễ dàng tránh được nếu nền kinh tế hoạt động kém. Mặt khác, những người thuê văn phòng thường có hợp đồng thuê dài hạn không thể thay đổi trong bối cảnh suy thoái kinh tế. Vì vậy, mặc dù bạn nên nhận thức được một phần của chu kỳ kinh tế đang diễn ra, nhưng bạn cũng nên nhận thức được sự nhạy cảm của bất động sản đối với chu kỳ kinh tế.
Chính sách/trợ cấp của chính phủ
Pháp luật cũng là một yếu tố khác có thể có tác động đáng kể đến nhu cầu và giá cả bất động sản. Tín dụng thuế, khấu trừ và trợ cấp là một số cách mà chính phủ có thể tạm thời thúc đẩy nhu cầu về bất động sản trong thời gian chúng được áp dụng. Nhận thức được các ưu đãi hiện tại của chính phủ có thể giúp bạn xác định những thay đổi về cung và cầu, đồng thời xác định các xu hướng sai lệch tiềm ẩn.
Ví dụ, trước những nút thắt pháp lý, thiếu khả năng tiếp cận vốn và thách thức huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp là những vấn đề lớn cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, các chuyên gia cho rằng năm 2023 sẽ là bước ngoặt để giải quyết những bất cập này.
Năm 2022 được chứng minh là một giai đoạn ảm đạm đối với thị trường bất động sản, khi những thay đổi về chính sách pháp luật và việc thắt chặt tín dụng ngân hàng gần như đóng băng thị trường.
Các nhà phát triển bất động sản, dù lớn hay nhỏ, buộc phải tái cơ cấu để cắt giảm chi phí hoặc hoãn các hoạt động đầu tư và xây dựng. Một số khác đã hoãn kế hoạch phát hành cổ phiếu, một số thậm chí phải vay vốn bên ngoài hệ thống ngân hàng với lãi suất rất cao để duy trì hoạt động.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng chưa từng có trong 5 năm qua với lượng hàng tồn kho lớn và thanh khoản giảm mạnh.
Nhưng ngay cả khi thị trường ở mức thấp nhất trong nhiều năm, vẫn có sự mất cân bằng cung cầu rõ ràng, đặc biệt là sự thiếu dự án nhà ở giá rẻ của nhóm thu nhập thấp và trung bình.
Ngoài ra, giá nhà đã tăng đều đặn trong nhiều năm, với nhiều căn thuộc phân khúc cao cấp từ 500 triệu đồng (21.200 đô la Mỹ) – 1 tỷ đồng (42.400 đô la Mỹ) mỗi mét vuông.
Do đó, để thị trường phục hồi và phát triển vào năm 2023, các chuyên gia kêu gọi tiếp tục tái cấu trúc thị trường bằng cách đa dạng hóa sản phẩm, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, xử lý tình trạng mất cân đối cung cầu.
Đây là vấn đề đặc biệt cấp thiết khi thị trường hiện đang dư thừa hơn 70 triệu m2 đất dành cho khách hàng trung lưu và thượng lưu, trong khi nguồn cung sản phẩm bình dân và dự án nhà ở xã hội lại thiếu hụt.
Tin nhanh!
Đối với các nhà đầu tư trung bình, mua bất động sản gián tiếp — thông qua REITs, quỹ giao dịch trao đổi bất động sản (ETF) hoặc các quỹ được quản lý khác— ít rủi ro hơn và sinh lợi hơn so với mua bất động sản trực tiếp.
Vây cuối cùng khoản đầu tư tốt nhất là gì?
Quy mô và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản vật chất hoặc chọn đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản liên quan đến việc mua bất động sản nhà ở hoặc thương mại để sử dụng làm tài sản tạo thu nhập hoặc để bán lại trong tương lai. Các cách gián tiếp để đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm đầu tư vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ giao dịch trao đổi bất động sản (ETF), quỹ bất động sản hỗn hợp (CREF) và quỹ cơ sở hạ tầng. Do tính thanh khoản cao hơn có sẵn trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu vốn thấp hơn, các nhà đầu tư trung bình thích đầu tư gián tiếp vào bất động sản. Tương tự như vậy chúng ta đã biết về quỹ PAMM, MAM từ thị trường phái sinh, và các Quỹ Tương Hỗ hoặc Quỹ Phòng Hộ ở thị trường cơ sở.
Nói chung là...
Bài viết này của Finverse đã giới thiệu một số yếu tố cấp cao hơn đóng vai trò quan trọng trong việc vận động thị trường bất động sản, nhưng cũng có những yếu tố phức tạp hơn, chi tiết hơn. Và mặc dù một số yếu tố nói trên cho thấy mối quan hệ rõ ràng giữa yếu tố đó và thị trường, nhưng trên thực tế, kết quả có thể rất khác. Tuy nhiên, hiểu được các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản là điều cần thiết để thực hiện đánh giá toàn diện về một khoản đầu tư tiềm năng. Hiện tại team chúng tôi đang có những khoản đầu tư liên quan đến bất động sản định cư, tái định của và công nghiệp và nông nghiệp ở các tỉnh Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên ở phía Bắc và TPHCM, Đà Lạt, Phúc Quốc và Long Thành ở phía Nam. Nếu anh chị nào có nhu cầu trao đổi thông tin, hãy gọi vào
Hotline 0866 23 20 23 - Lưu ý: chúng tôi không phải môi giới và chủ yếu là thu mua và đầu tư vào bất động sản.
Trân trọng,
Team Finverse
Theo dõi tiếp các bài viết của chúng tôi tại www.finverse.vn