Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là gì?
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, điều hành hoặc tài trợ cho bất động sản tạo thu nhập.
Được mô phỏng theo các quỹ tương hỗ, REITs tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư. Điều này giúp các nhà đầu tư cá nhân có thể kiếm được cổ tức từ các khoản đầu tư bất động sản mà không cần phải tự mình mua, quản lý hoặc tài trợ cho bất kỳ tài sản nào.
CHÌA KHÓA RÚT RA
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cấp vốn cho các tài sản tạo ra thu nhập.
REITs tạo ra một nguồn thu nhập ổn định cho các nhà đầu tư nhưng cung cấp rất ít trong cách đánh giá vốn.
Hầu hết REITs được giao dịch công khai như cổ phiếu, khiến chúng có tính thanh khoản cao (không giống như đầu tư bất động sản vật chất).
REITs đầu tư vào hầu hết các loại bất động sản, bao gồm tòa nhà chung cư, tháp di động, trung tâm dữ liệu, khách sạn, cơ sở y tế, văn phòng, trung tâm bán lẻ và nhà kho.
REIT hoạt động như thế nào
Quốc hội đã thành lập REITs vào năm 1960 như một sửa đổi đối với Gia hạn thuế tiêu thụ đặc biệt cho xì gà. Điều khoản này cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại —điều mà trước đây chỉ dành cho những cá nhân giàu có và thông qua các trung gian tài chính lớn.
Các tài sản trong danh mục đầu tư REIT có thể bao gồm các khu chung cư, trung tâm dữ liệu, cơ sở chăm sóc sức khỏe, khách sạn, cơ sở hạ tầng—dưới dạng cáp quang, tháp di động và đường ống năng lượng—tòa nhà văn phòng, trung tâm bán lẻ, kho tự quản, khu rừng và nhà kho.
Nói chung, REITs chuyên về một lĩnh vực bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, REITs đa dạng và chuyên biệt có thể nắm giữ các loại tài sản khác nhau trong danh mục đầu tư của họ, chẳng hạn như REIT bao gồm cả tài sản văn phòng và bán lẻ.
Nhiều REIT được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và các nhà đầu tư có thể mua và bán chúng như cổ phiếu trong suốt phiên giao dịch. Các REIT này thường giao dịch với khối lượng đáng kể và được coi là các công cụ có tính thanh khoản cao.
Điều gì đủ điều kiện là một REIT?
Hầu hết các REIT đều có mô hình kinh doanh đơn giản: REIT cho thuê không gian và thu tiền thuê tài sản, sau đó phân phối thu nhập đó dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. REIT thế chấp không sở hữu bất động sản, mà thay vào đó tài trợ cho bất động sản. Các REIT này kiếm được thu nhập từ tiền lãi cho các khoản đầu tư của họ.
Để đủ điều kiện trở thành REIT, một công ty phải tuân thủ một số quy định trong Bộ luật Doanh thu Nội bộ (IRC). Những yêu cầu này bao gồm chủ yếu sở hữu bất động sản tạo thu nhập trong thời gian dài và phân phối thu nhập cho các cổ đông. Cụ thể, một công ty phải đáp ứng các yêu cầu sau để đủ điều kiện trở thành REIT:
Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, tiền mặt hoặc Kho bạc Hoa Kỳ
Kiếm được ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền thuê nhà, tiền lãi cho các khoản thế chấp tài trợ cho bất động sản hoặc bán bất động sản
Trả tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế dưới hình thức cổ tức cho cổ đông mỗi năm
Là một thực thể chịu thuế như một công ty
Được quản lý bởi một ban giám đốc hoặc người được ủy thác
Có ít nhất 100 cổ đông sau năm đầu tiên tồn tại
Có không quá 50% cổ phần của nó được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống
Các loại REIT
Có ba loại REIT:
REIT vốn chủ sở hữu. Hầu hết REITs là REITs vốn chủ sở hữu, sở hữu và quản lý bất động sản tạo ra thu nhập. Doanh thu được tạo ra chủ yếu thông qua tiền thuê (không phải bằng cách bán lại tài sản).
REIT thế chấp. REIT thế chấp cho chủ sở hữu và người điều hành bất động sản vay tiền trực tiếp thông qua các khoản thế chấp và cho vay, hoặc gián tiếp thông qua việc mua lại các chứng khoán được thế chấp đảm bảo.
Thu nhập của họ được tạo ra chủ yếu nhờ biên lãi ròng —chênh lệch giữa tiền lãi mà họ kiếm được từ các khoản vay thế chấp và chi phí cấp vốn cho các khoản vay này. Mô hình này làm cho chúng có khả năng nhạy cảm với việc tăng lãi suất.
REIT lai. Các REIT này sử dụng các chiến lược đầu tư của cả REIT vốn chủ sở hữu và REIT thế chấp.
So sánh các loại REITLoại REITnắm giữ Công bằng Sở hữu và vận hành bất động sản tạo thu nhập Thế chấp Cầm cố tài sản thế chấp Hỗn hợp Sở hữu tài sản và giữ tài sản thế chấp
REITs có thể được phân loại thêm dựa trên cách cổ phiếu của họ được mua và nắm giữ:
REITs giao dịch công khai. Cổ phiếu của REITs giao dịch công khai được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán quốc gia, nơi chúng được mua và bán bởi các nhà đầu tư cá nhân. Chúng được quy định bởi Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC).
REITs phi thương mại công cộng. Các REIT này cũng được đăng ký với SEC nhưng không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Do đó, chúng ít thanh khoản hơn REITs được giao dịch công khai.5Tuy nhiên, chúng có xu hướng ổn định hơn vì chúng không chịu sự biến động của thị trường .
REIT tư nhân. Các REIT này không được đăng ký với SEC và không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Nói chung, REIT tư nhân chỉ có thể được bán cho các nhà đầu tư tổ chức.
Cách đầu tư vào REITs
Bạn có thể đầu tư vào REIT được giao dịch công khai—cũng như quỹ tương hỗ REIT và quỹ giao dịch hoán đổi REIT (ETF)—bằng cách mua cổ phiếu thông qua nhà môi giới. Bạn có thể mua cổ phần của REIT không giao dịch thông qua một nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính tham gia chào bán REIT không giao dịch.
REITs cũng được đưa vào ngày càng nhiều các kế hoạch đầu tư có lợi ích xác định và đóng góp xác định . Theo Nareit, một công ty nghiên cứu REIT có trụ sở tại Washington, DC, ước tính có khoảng 145 triệu nhà đầu tư Hoa Kỳ sở hữu REIT trực tiếp hoặc thông qua khoản tiết kiệm hưu trí và các quỹ đầu tư khác.
503.000 Tính đến năm 2022, REITs nắm giữ chung hơn nửa triệu tài sản riêng lẻ.
Ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào REITs
REITs có thể đóng một phần quan trọng trong danh mục đầu tư vì chúng có thể mang lại cổ tức hàng năm mạnh mẽ, ổn định và tiềm năng tăng giá trị vốn dài hạn. Hiệu suất tổng lợi nhuận của REIT trong 20 năm qua đã vượt trội so với Chỉ số S&P 500, các chỉ số khác và tỷ lệ lạm phát. Như với tất cả các khoản đầu tư, REITs có những ưu điểm và nhược điểm.
Về mặt tích cực, REIT rất dễ mua và bán, vì hầu hết giao dịch trên các sàn giao dịch công khai—một tính năng giúp giảm thiểu một số nhược điểm truyền thống của bất động sản. Xét về hiệu suất, REITs mang lại lợi nhuận hấp dẫn được điều chỉnh theo rủi ro và dòng tiền ổn định.
Ngoài ra, sự hiện diện của bất động sản có thể tốt cho danh mục đầu tư vì nó mang lại thu nhập dựa trên cổ tức và đa dạng hóa—và cổ tức thường cao hơn mức bạn có thể đạt được với các khoản đầu tư khác.
Ngoài ra, Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 cho phép người nộp thuế tận dụng khoản khấu trừ thu nhập doanh nghiệp đủ điều kiện (QBI). Khoản khấu trừ là QBI cộng với 20% cổ tức REIT đủ điều kiện hoặc 20% thu nhập chịu thuế trừ đi lãi vốn ròng, tùy theo số tiền nào ít hơn.
Mặt khác, REITs không cung cấp nhiều về tăng giá trị vốn. Là một phần trong cấu trúc của họ, họ phải trả lại 90% thu nhập cho các nhà đầu tư. Vì vậy, chỉ 10% thu nhập chịu thuế có thể được tái đầu tư trở lại vào REIT để mua cổ phần mới. Các tiêu cực khác là cổ tức REIT bị đánh thuế như thu nhập thường xuyên và một số REIT có phí giao dịch và quản lý cao.
Ưu
thanh khoản
đa dạng hóa
minh bạch
Dòng tiền ổn định thông qua cổ tức
Lợi nhuận điều chỉnh rủi ro hấp dẫn
Nhược điểm
Tăng trưởng thấp
Cổ tức bị đánh thuế như thu nhập thường xuyên
Chịu rủi ro thị trường
Tiềm năng về phí quản lý và giao dịch cao
Gian lận REIT
Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC) khuyến nghị các nhà đầu tư nên cảnh giác với bất kỳ ai cố gắng bán REITs không đăng ký với SEC. Nó khuyên rằng "Bạn có thể xác minh việc đăng ký cả REIT được giao dịch công khai và không giao dịch thông qua hệ thống EDGAR của SEC. Bạn cũng có thể sử dụng EDGAR để xem xét các báo cáo hàng năm và hàng quý của REIT cũng như mọi bản cáo bạch chào bán."
Bạn cũng nên kiểm tra nhà môi giới hoặc cố vấn đầu tư đề xuất REIT. SEC có một công cụ tìm kiếm miễn phí cho phép bạn tra cứu xem một chuyên gia đầu tư có được cấp phép và đăng ký hay không.
Ví dụ thực tế về REIT
Một cân nhắc khác khi chọn REITs là xem xét các lĩnh vực của thị trường bất động sản đang nóng. Nói chung, những lĩnh vực đang bùng nổ nào của nền kinh tế có thể được khai thác thông qua bất động sản?
Ví dụ, chăm sóc sức khỏe là một trong những ngành phát triển nhanh nhất ở Hoa Kỳ—đặc biệt là sự phát triển của các tòa nhà y tế, trung tâm chăm sóc bệnh nhân ngoại trú, cơ sở chăm sóc người cao tuổi và cộng đồng hưu trí.
Một số REITs tập trung vào lĩnh vực này. Healthpeak Properties (PEAK)—trước đây là HCP— là một ví dụ. Tính đến tháng 4 năm 2022, nó có vốn hóa thị trường gần 18,9 tỷ đô la Mỹ, với khoảng 4 triệu cổ phiếu được giao dịch hàng ngày.
Danh mục đầu tư của nó tập trung vào ba loại tài sản cốt lõi: cơ sở khoa học đời sống, văn phòng y tế và nhà ở cao cấp, sở hữu quyền lợi trong hơn 615 tài sản.
REIT có nghĩa là gì?
REIT là viết tắt của "Ủy thác đầu tư bất động sản". REIT được tổ chức như một công ty hợp danh, công ty, ủy thác hoặc hiệp hội đầu tư trực tiếp vào bất động sản thông qua việc mua tài sản hoặc bằng cách mua các khoản thế chấp. REITs phát hành cổ phiếu giao dịch chứng khoán và được mua bán như cổ phiếu thông thường.
Để được coi là REIT, công ty phải đầu tư ít nhất 75% tài sản của mình vào bất động sản và thu được ít nhất 75% doanh thu từ các hoạt động liên quan đến bất động sản.
REITs có phải trả cổ tức không?
Theo luật và quy định của IRS, REITs phải trả 90% hoặc nhiều hơn lợi nhuận chịu thuế của họ (cho các cổ đông dưới hình thức cổ tức. Do đó, các công ty REIT thường được miễn hầu hết thuế thu nhập doanh nghiệp. Cổ đông của REITs nhận cổ tức bị đánh thuế như thể chúng là cổ tức thông thường.
Kẹp giấy REIT là gì?
"REIT kẹp giấy" làm tăng lợi thế về thuế dành cho REIT đồng thời cho phép nó vận hành các tài sản mà quỹ tín thác như vậy thường không thể vận hành. Nó được đặt tên như vậy vì nó liên quan đến hai thực thể khác nhau được "cắt" lại với nhau thông qua một thỏa thuận trong đó một thực thể sở hữu tài sản và thực thể kia quản lý chúng.
REIT kẹp giấy đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ hơn theo quy định vì có thể có xung đột lợi ích và do đó, hình thức REIT này không phổ biến. Nó có cấu trúc tương tự nhưng linh hoạt hơn với "REIT ghim".
Theo Investopedia
Theo dõi tiếp các bài viết của chúng tôi tại www.finverse.vn