Thật khó để lạc quan về bất động sản trong môi trường lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, cổ phiếu bất động sản không được ưa chuộng ở châu Âu đã bất ngờ phục hồi trong mùa hè này, cho thấy các nhà đầu tư trái ngược đang bắt đầu bỏ qua điều tồi tệ nhất.
Hai năm sụt giảm mạnh đã khiến bất động sản châu Âu trở thành địa điểm được ưa chuộng trong thời gian ngắn khi định giá ngành và vị thế nhà đầu tư giảm xuống mức được thấy lần cuối trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.
Thước đo cổ phiếu bất động sản châu Âu (.SX86P) đã giảm một nửa giá trị xuống còn khoảng 131 tỷ USD kể từ năm 2021, nhưng tâm trạng đã thay đổi vào tháng 7 khi kỳ vọng về thu nhập được cải thiện.
Chỉ số này vượt trội hơn thị trường rộng lớn hơn (.STOXX) trong tháng 7 tới 10 điểm phần trăm trước tháng 8 đầy biến động, ép những người bán khống ngay khi dòng vốn vào một số quỹ giao dịch trao đổi tập trung vào lĩnh vực tăng lên.
Gerry Fowler, Giám đốc Chiến lược vốn cổ phần châu Âu tại UBS, cho biết lợi suất trái phiếu ở châu Âu dường như đã ổn định nhờ đặt cược rằng Ngân hàng Trung ương châu Âu sẽ tăng lãi suất chỉ một lần nữa vào tháng 9 và điều đó bắt đầu giảm bớt áp lực cho các công ty bất động sản, đồng thời khuyến khích các công ty bất động sản. sự quan tâm của nhà đầu tư nhiều hơn.
"Mọi thứ không tốt cho các công ty bất động sản và đó là lý do tại sao họ giao dịch với mức chiết khấu lớn. Chúng tôi có kỳ vọng họ sẽ ngay lập tức quay trở lại mức định giá đầy đủ không? Có lẽ là không. Nhưng từ góc độ du lịch, mọi thứ đã bắt đầu chuyển hướng, " anh ấy nói. “Trong một hoặc hai tháng qua, chúng tôi bắt đầu nhận được những gợi ý về khả năng các công ty tái tập trung vào tăng trưởng lợi nhuận”.
Dữ liệu của Refinitiv cho thấy các điều chỉnh về thu nhập đã chuyển biến tích cực trong tháng 7 sau 15 tháng bị hạ cấp. Lợi nhuận hiện được dự báo sẽ tăng 1,4% vào năm 2024, so với kỳ vọng trước đó là giảm nhẹ.
Tuy nhiên, Zsolt Kohalmi, đồng Giám đốc điều hành của Pictet Alternative Advisors ở London, cho biết lãi suất ở châu Âu sẽ cần giảm khoảng 150 điểm cơ bản để khởi động lại thị trường đang gặp khó khăn do giao dịch "hoàn toàn bế tắc" vì người mua và người mua. người bán không thể đồng ý về giá cả.
Ông nói: “Một số người trong mùa hè này đang đặt cược rằng mọi chuyện sẽ toàn màu hồng. Lạm phát sẽ giảm, lãi suất sẽ giảm và một số vấn đề cơ cấu của bất động sản sẽ được giải quyết”.
“Đó là một kịch bản. Nhưng tôi không biết khả năng xảy ra như thế nào… Tôi nghĩ nó sẽ mất nhiều thời gian hơn và chúng ta có thể có một mức thấp khác trước khi tăng lên,” ông nói.
Theo S&P Global Market Intelligence, cổ phiếu cho vay, đại diện cho lãi suất ngắn hạn, trên khắp các công ty phát triển và quản lý bất động sản niêm yết ở châu Âu đã giảm gần 1/3 kể từ mức đỉnh vào tháng 5 xuống dưới 1,7% vốn hóa thị trường của họ.
Trong khi đó, iShares European Property ETF (IPRP.L) của BlackRock đã chứng kiến dòng tiền đổ vào tăng 10% kể từ cuối tháng 2, theo dữ liệu trên trang web của quỹ.
Hầu hết các nhà đầu tư vẫn đang chỉ đạo rõ ràng. Cuộc khảo sát các nhà quản lý quỹ của Bank of America (FMS) vào tháng 8 cho thấy các nhà đầu tư đã đầu hàng khi vị thế giảm xuống mức năm 2008, nhưng mua REIT (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là giao dịch trái ngược hàng đầu.
Dữ liệu của Refinitiv cho thấy bất động sản ở Châu Âu rẻ hơn 30% so với mức định giá theo giá trị sổ sách trung bình trong 20 năm và hiển thị mức giảm giá 49% so với thị trường, mức lớn nhất trong 15 năm.
Một báo cáo vào tháng 7 của đơn vị ngân hàng doanh nghiệp và đầu tư tại Natixis cho thấy các giao dịch bất động sản thương mại ở châu Âu trong quý đầu tiên đã giảm 60% so với cùng kỳ năm ngoái.
Natixis đang lập mô hình cho sự sụt giảm giá trị tài sản và nhận thấy rủi ro bị hạ xếp hạng đối với 6 trong số 22 REIT, điều này có thể làm tăng thêm thách thức trong việc đảm bảo nguồn vốn vay.
Các ngân hàng ngày càng cảnh giác về sự suy giảm chất lượng các khoản cho vay đối với các công ty bất động sản, với các tỷ lệ quan trọng bao gồm giá trị khoản vay trên giá trị dưới áp lực liên tục, làm tăng nguy cơ vi phạm giao ước có thể buộc người đi vay phải nạp vốn cổ phần hoặc thậm chí bán tài sản.
Societe Generale, công ty không có bất động sản nào trong hơn một năm, coi sự phục hồi trong mùa hè là một khởi đầu sai lầm và tin rằng không có định hướng rõ ràng về thu nhập của ngành.
Charles de Boissezon, Trưởng bộ phận Chiến lược vốn cổ phần tại ngân hàng Pháp cho biết: “Chúng tôi không muốn kiếm từng xu trong một thị trường có tính thanh khoản thấp. Cơ hội có thể xuất hiện… nhưng điều này không vẽ nên một bức tranh tuyệt vời cho ngành”.
Rủi ro đối với bất động sản bao gồm một làn sóng lạm phát khác. Kohalmi của Pictet cũng cho biết "ẩn số lớn nhất" là sự lây lan từ vòng tái cấp vốn tiếp theo, đặc biệt là trong thị trường tòa nhà văn phòng đang dư thừa nguồn cung ở Mỹ: "Bởi vì các ngân hàng cấp cao không muốn tái cấp vốn nên không ai biết nó sẽ diễn ra như thế nào".
Tuy nhiên, đối với Fowler của UBS, cổ phiếu bất động sản châu Âu vẫn có khả năng tiếp tục vượt trội vào cuối năm: "Ý tưởng tốt nhất là khi bạn không thể biện minh đầy đủ cho trường hợp tăng giá... Vào thời điểm bạn biết chắc chắn rằng mọi thứ sẽ tốt hơn thì đó là có lẽ đã quá muộn rồi".
Theo Reuters
Theo dõi tiếp các bài viết của chúng tôi tại www.finverse.vn