Đây là quy định tại Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước và sẽ được áp dụng từ ngày 1/7/2024. Quy định này làm dấy lên lo ngại có thể tác động tiêu cực và làm gián đoạn hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, đồng thời sẽ tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản trong cả ngắn hạn và dài hạn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, ngoài những quy định tích cực, tốt đẹp của Thông tư 22, ông và các doanh nghiệp bất động sản rất quan ngại về các quy định của Thông tư 22. Cụ thể tại điểm a khoản 11, Điều 2 Thông tư số 41 (Sửa đổi, bổ sung tại Điều 1, khoản 1, Thông tư 22). Theo quy định này, đối với trường hợp cho cá nhân vay thế chấp bằng bất động sản để mua nhà ở, trong đó có bất động sản thương mại, ngân hàng chỉ được phép cho cá nhân vay mua nhà ở đã sẵn sàng bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.
Theo đó, Thông tư 22 quy định việc không cho phép ngân hàng cho cá nhân vay đối với các trường hợp mua bất động sản thương mại chưa sẵn sàng bàn giao (chẳng hạn như bất động sản thương mại sẽ được xây dựng trong tương lai) được đảm bảo (thế chấp) bằng chính tài sản nhà ở này. Vì vậy, những người muốn vay tiền để mua bất động sản thương mại trong tương lai sẽ cần phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng các tài sản khác.
Việc sửa đổi quy định này chậm trễ có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, dẫn đến những tác động tiêu cực, cản trở đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản có cả ngắn hạn và dài hạn.
Bởi nếu cá nhân mua công trình thương mại sẽ xây dựng trong tương lai và thế chấp tài sản là công trình thương mại sẽ xây dựng trong tương lai thì đó sẽ là giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Tài sản đảm bảo Bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản sẽ xảy ra trong tương lai. Vì vậy, căn hộ thương mại xây dựng trong tương lai hoàn toàn có thể được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Vì vậy, quy định trên không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và không phù hợp.
Vì vậy, quy định nêu trên của Ngân hàng Nhà nước là không hợp lý và mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, luật Đầu tư 2020 cũng như luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Trên cơ sở nghiên cứu, so sánh các quy phạm pháp luật có liên quan và tình hình thực tế, đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, áp dụng cho cả trường hợp mua nhà ở thương mại hoặc mua nhà ở xã hội đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà (nhà ở "có sẵn") hoặc mua nhà ở thương mại hoặc mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
Trần Thu Hiền
Theo dõi tiếp các bài viết của chúng tôi tại www.finverse.vn