Các nhà kinh tế đang ngày càng lo ngại về ngành bất động sản thương mại (CRE) trị giá 20 nghìn tỷ USD.
Sau nhiều thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ được hỗ trợ bởi lãi suất thấp và tín dụng dễ dàng, bất động sản thương mại đã va phải một bức tường.
Định giá bất động sản văn phòng và bán lẻ đã giảm kể từ khi đại dịch khiến tỷ lệ lấp đầy thấp hơn và những thay đổi về nơi mọi người làm việc và cách họ mua sắm. Những nỗ lực của Fed để chống lạm phát bằng cách tăng lãi suất cũng đã làm tổn hại đến ngành công nghiệp phụ thuộc vào tín dụng.
Căng thẳng ngân hàng gần đây có thể sẽ thêm vào những tai ương đó. Các khoản cho vay đối với các nhà quản lý và phát triển bất động sản thương mại phần lớn đến từ các ngân hàng vừa và nhỏ, nơi chịu áp lực về thanh khoản nghiêm trọng nhất. Theo các nhà kinh tế của Goldman Sachs, khoảng 80% các khoản vay ngân hàng cho bất động sản thương mại đến từ các ngân hàng khu vực.
"Tôi thực sự nghĩ rằng bạn sẽ thấy các ngân hàng rút lại các cam kết bất động sản thương mại nhanh hơn trong một thế giới [nơi] họ tập trung hơn vào tính thanh khoản", Richard Ramsden của Goldman Sachs Research viết trong một ghi chú vào thứ Sáu. "Và tôi nghĩ rằng đó sẽ là điều quan trọng cần theo dõi trong những tháng và quý tới."
Gần đây, những người bán khống đã tăng cường đặt cược vào các chủ nhà cho thuê thương mại, cho thấy họ cho rằng thị trường sẽ tiếp tục giảm do các ngân hàng khu vực hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng. Bất động sản là ngành bị bán khống nhiều nhất trên toàn cầu và đứng thứ ba ở Hoa Kỳ, theo S&P Global.
Vì vậy, mối đe dọa này lớn đến mức nào đối với nền kinh tế? Trước khi Bell nói chuyện với Xander Snyder, nhà kinh tế bất động sản thương mại cấp cao tại First American, để tìm hiểu.
Cuộc phỏng vấn này đã được chỉnh sửa cho rõ ràng và dài.
Tại sao các nhà đầu tư bán lẻ nên chú ý đến những gì đang diễn ra trong lĩnh vực bất động sản thương mại ngay bây giờ?
Xander Snyder: Các ngân hàng tiếp xúc nhiều với bất động sản thương mại. Điều đó tác động đến sự ổn định của ngân hàng. Vì vậy, sức khỏe của thị trường có tác động đến nền kinh tế lớn hơn, ngay cả khi bạn không quan tâm đến bất động sản thương mại vì lợi ích của bất động sản thương mại.
Tại sao mọi thứ tồi đến mức này?
Tốc độ tăng giá đang chậm lại và đối với một số loại tài sản, nó đang bắt đầu giảm. Các tài sản văn phòng đã bị thách thức nhiều hơn những tài sản khác vì những lý do rõ ràng.
Giờ đây, hoạt động cho vay tư nhân đối với ngành này cũng bắt đầu chậm lại - hoạt động cho vay của ngân hàng đã bắt đầu cạn kiệt hơn một tháng trước khi sự cố của Ngân hàng Thung lũng Silicon thậm chí còn xảy ra. Tín dụng ngày càng khan hiếm đối với tất cả các bất động sản thương mại và thêm vào đó là sự thất bại của một ngân hàng mới chỉ càng làm trầm trọng thêm xu hướng đó.
Làm thế nào để bạn mong đợi sự hỗn loạn ngân hàng để làm cho mọi thứ tồi tệ hơn?
Tôi nghĩ rằng các ngân hàng nhỏ hơn sẽ được giám sát chặt chẽ hơn theo quy định, những ngân hàng có xu hướng tập trung nhiều hơn vào các khoản cho vay bất động sản thương mại. Điều đó có nghĩa là các ngân hàng vừa và nhỏ sẽ thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay hơn nữa, khiến việc vay vốn trở nên khó khăn hơn.
Khả năng xảy ra một cuộc suy thoái sắp xảy ra có ảnh hưởng đến điều này không?
Khi tín dụng trở nên khan hiếm và đắt đỏ hơn, thật khó để biết chính xác giá trị của các tòa nhà. Bạn nhận thấy khoảng cách giữa người bán và người mua đang mở rộng: Người bán muốn nhận giá cuối năm 2021 và người mua đang nói rằng 'chúng tôi không biết những thứ này đáng giá bao nhiêu nên chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn ưu đãi thấp này'. Điều đó đã xảy ra và kết quả là của sự khác biệt về giá đó đã làm giảm hoạt động giao dịch.
Không có thỏa thuận rộng rãi về định giá tài sản. Sự không chắc chắn về kinh tế sẽ làm trầm trọng thêm xu hướng đó. Và nếu bạn là một ngân hàng, sẽ khó cho vay hơn rất nhiều so với giá trị của một tòa nhà nếu bạn không biết giá trị thực sự của tòa nhà là bao nhiêu.
Vậy chúng ta nên lo lắng như thế nào?
Rất nhiều người nghe thấy bất động sản thương mại và họ nghĩ rằng tất cả đều giống nhau và các xu hướng đều giống nhau nhưng thực tế không phải vậy. Các nguyên tắc cơ bản cơ bản của tài sản công nghiệp và đa gia đình vẫn tương đối ổn định ở cấp quốc gia.
Nó khác nhau đối với tài sản văn phòng và bán lẻ. Đã có một sự thay đổi cơ bản trong cách chúng ta sử dụng không gian văn phòng và điều đó đã thay đổi nhu cầu. Đó là điều bạn nên để mắt tới, đặc biệt là khi các khoản vay văn phòng lãi suất thấp đến hạn. Chúng tôi đang gặp phải tình huống mà các chủ sở hữu văn phòng phải tái cấp vốn với tỷ lệ cao hơn và chỉ 50% diện tích tòa nhà được sử dụng. Điều đó không chuyển thành số liệu dòng tiền tốt cho người cho vay.
Tôi nghĩ rằng bán lẻ cũng phải đối mặt với những thách thức. Rất nhiều người vẫn đang ngồi trên những khoản tiết kiệm dư thừa do đại dịch đang bắt đầu được chi tiêu và Fed chắc chắn đang cố gắng thúc đẩy tỷ lệ thất nghiệp tăng lên một chút. Vì vậy, tôi tưởng tượng rằng cả hai điều đó sẽ tác động đến chi tiêu bán lẻ và do đó tác động đến bán lẻ như một loại tài sản.
Các nhà kinh tế dự báo suy thoái và lạm phát tăng cao
Lạm phát đình trệ, sự kết hợp giữa lạm phát cao và nền kinh tế suy yếu, có thể quay trở lại. Phần lớn các nhà kinh tế dự đoán một cuộc suy thoái trong năm nay và dự đoán rằng lạm phát sẽ duy trì ở mức trên 4%, theo cuộc khảo sát mới nhất của Hiệp hội Kinh tế Kinh doanh Quốc gia, được công bố hôm thứ Hai.
Có vẻ như sương mù đã tan kể từ cuộc khảo sát tháng trước, cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa những người được hỏi về việc họ nghĩ nền kinh tế Mỹ sẽ hướng tới đâu vào năm 2023.
"Các thành viên tham gia hội thảo thường đồng ý về triển vọng lạm phát và hậu quả của việc tăng lãi suất từ Cục Dự trữ Liên bang," Chủ tịch Khảo sát Chính sách NABE Mervin Jebaraj cho biết. "Hơn bảy phần mười thành viên tham gia hội thảo tin rằng tăng trưởng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) sẽ duy trì ở mức trên 4% cho đến cuối năm 2023 và hơn hai phần ba không tin rằng Fed sẽ có thể giảm lạm phát xuống mức dự kiến". mục tiêu 2% trong vòng hai năm tới mà không gây ra suy thoái.”
Tuy nhiên, hơn một nửa số thành viên tham gia Khảo sát chính sách của NABE dự đoán một cuộc suy thoái sẽ xảy ra vào một thời điểm nào đó vào năm 2023. Nhưng chỉ 5% tin rằng Hoa Kỳ hiện đang ở trong một cuộc suy thoái. Con số này thấp hơn gần bốn lần so với tỷ lệ 19% tin rằng Hoa Kỳ đang suy thoái vào tháng Tám.
Khủng hoảng ngân hàng đưa chúng ta 'đến gần hơn ngay bây giờ' với suy thoái: Chủ tịch Fed Kashkari
Chủ tịch Ngân hàng Dự trữ Liên bang Minneapolis, Neel Kashkari, cho biết cuộc khủng hoảng gần đây trong ngành ngân hàng có thể khiến Mỹ rơi vào suy thoái.
"Nó chắc chắn mang chúng ta đến gần nhau hơn ngay bây giờ," anh ấy nói trong cuộc phỏng vấn CBS Face the Nation vào cuối tuần này.
“Điều không rõ ràng đối với chúng tôi là bao nhiêu trong số những căng thẳng ngân hàng này đang dẫn đến khủng hoảng tín dụng trên diện rộng. Và sau đó, cuộc khủng hoảng tín dụng đó, như bạn đã nói, sẽ khiến nền kinh tế chậm lại", ông nói thêm.
Trong khi Kashkari nói rằng hệ thống tài chính "kiên cường" và "mạnh mẽ", ông nói rằng vẫn còn "các vấn đề cơ bản, các vấn đề pháp lý mà hệ thống ngân hàng của chúng ta phải đối mặt."
Theo CNN Business
Theo dõi tiếp các bài viết của chúng tôi tại www.finverse.vn